LEY 820/03
ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
ARTÍCULO 2o. DEFINICIÓN. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo;
b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda u rbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.
De acuerdo a lo expresado por el asesor y experto en mercadeo de finca raíz y presidente de Corpolonjas, Carlos Alberto Peranquive , en su libro “Profesionalización inmobiliaria”, hace referencia a 15 aspectos importantes de la ley 820/2003:
- Esta ley busca establecer un conjunto de reglas claras y equitativas, tanto para arrendadores como para arrendatarios, de manera tal, que se vuelva atractivo ofrecer inmuebles en arriendo.
- La nueva ley además de reunir las dispersas normas, incorpora cambios que a grandes rasgos, le generan flexibilidad y agilidad tanto al contrato de arrendamiento como al proceso de restitución del inmueble arrendado.
- Los contratos de arrendamiento se incrementarán ahora en un ciento por ciento de la cifra de inflación del año inmediatamente anterior y no como antes que tomaba la inflación proyectada del año del vencimiento del contrato.
- El estado podrá incentivar la inversión en la construcción de inmuebles nuevos destinados al arrendamiento a través de sociedades y fondos de inversión. Para ello plantea excenciones tributarias al impuesto de renta.
- Reglamenta subsidios para alquilar vivienda a las familias de escasos recursos y personas desplazadas por la violencia.
- Da claridad en la aplicación de la solidaridad entre arrendadores y arrendatarios y se elimina la solidaridad que traía el propietareio del inmueble con respecto a los servicios públicos, es decir que el arrendatario será el responsable del pago y es a él a quien las empresas de servicios públicos domiciliarios le cobrará , incluso por la vía jurídica. Claro que para ello, el arrendador deberá denunciar el contrato ante las empresas prestadoras del servicio.
- En la nueva ley cuando un arrendador demanda al arrendatario, se entiende que los demás (fiador o codeudor), quedan igualmente notificados del proceso y pueden ser tenidos en cuenta para hacer exigible la deuda en cualquier momento.
- Se busca a través de esta ley, acelerar la restitución del inmueble, limitando las posibilidades de acudir a un segundo juez con lo cual se acortan los términos. Las notificaciones se efectuarán en la dirección del arrendatario para él y sus fiadores , mientras que para el arrendador será en el sitio habitual de la entrega del canon.
- Aparece la figura de única instancia o derecho preferente , para restitución del inmueble por vía jurídica por motivos de mora en el pago por parte del inquilino, con lo que se disminuye el tiempo para resolver los procesos judiciales.
- Cuando hay una demanda de resitutución y el inquilino abandonó el inmueble, el propietario puede recibir la restitución provisional , con el objeto de que el bien no se deteriore y quede abandonado por el tiempo del proceso.
- Para que un arrendador pueda ser escuchado en un proceso ejecutivo, debe mantener al día los pagos de servicios públicos y cuotas de administración que origine el inmueble.
- En referencia a la terminación al vencimiento de los contratos o al de sus prórrogas, se dará únicamente con que las partes se avisen con tres meses de antelación, lo cual evitará cualquier pago de indemnización.
- Se refuerza y se crea pólizas de garantías que protegen a los fiadores que quedan comprometidos con las deudas de los inquilinos y además el arrendador podrá denunciar ante las empresas de servicios públicos al inquilino, que en adelante será el responsable de las cuentas.
- Los sistemas de inspección, vigilancia y control de los arrendamaientos se establecen a un mayor número de municipios ya que estos se hacen obligatorios, para los municipios de más de 15.000 habitantes (matrícula de arrendador, investigaciones, sanciones, etc) quedando a cargo de las alcaldías al igual que la facultad sancionatoria por incumplimiento en los contratos.
- Se puede establecer el pago del canon en moneda extranjera, pero pagadero al cambio legal en la fecha que se estipule. Además se normatizó el pago por consignación para evitar ue un arrendador acuda al mecanismo de no dejarse encontrar para que el inquilino entre en mora y generar causal de incumplimiento.
Fuentes:
- Ley 820/03
- Libro “Profesionalización Inmobiliaria”. Autor: Carlos Alberto Peranquive N.
